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随着房价的不断上涨，许多家庭都有了买二套房的打算，有的甚至已经买了二套房。不过，在购买二手房之前，若是进行二套房认定，则可以享受一定的优惠政策。下面就和小编一起来看看房管局如何判定二套房，顺便来说说房证没下来算二套房吗以及夫妻怎么买二套房划算。
一、房管局如何判定二套房
在购买二套房之前，若是进行二套房认定，则可以享有一定的优惠政策，下面就来看看房管局如何判定二套房。
1、贷款买过一套房，并且经过房产登记系统能搜到房产信息，再贷款买房，认定为二套房。
2、贷款买过一套房，后来出售，通过房屋登记系统搜不到房产信息，但在银行能查到贷款记录，再贷款买房，认定为二套房。
3、全款买过一套房，而且通过房屋登记系统能搜到房产信息，再贷款买房，认定为二套房。
4、在当地不具备房产登记系统查询条件的情况下，但是经银行核实购房人已有一套住房，再贷款买房，认定为二套房
注意：对于北、上、广、深、京等限购城市而言,不管贷款是否还清，都按二套房的政策执行，并且首付和利率也都会相应的提高。
二、房证没下来算二套房吗
许多人在购买二套房的时候一般不知道如何判断是否是二套房，尤其是在*套房子房产证没有下来的时候，下面就和了解一下房证没下来算二套房吗。
1、其实，二套房的认定和你是否拿到房产证没有关系，是根据你之前的房贷记录以及房产登记记录确定的。
2、购房人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房就属于二套房；是指借款人*次利用贷款所购买的用于自住的房屋。不过需要注意，如果银行贷款借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。
三、夫妻怎么买二套房划算
1、夫妻怎么买二套房划算？一般来说，夫妻一起买房是不能享受优惠政策的，不过可以同时使用双方的公积金进行贷款，这样贷款额度相对高一些，首付比例也会低一些。
2、一个家庭已有一房(不管是新房还是二手房)，其成员再购房都算为第二套房，要交3%的，按揭利率高于*套房，首付比例也比*套房的高。买第二套房的契税一律是3%，不论面积大小；
3、除了契税3%以外，还需交营业税5.5-5.6%，各地不同，个人所得税1%(北京交差额的20%)，房本工本费85元，以及当地过户缴纳的其他费用；
4、如果你全款买房，可以按照当地的*指导价交税过户，这个指导价比实际成交价低。假设实际成交价为100万，指导价为单价8000，即总价84万，你就可以按照84万来交税、过户；如果是贷款，可以按照交税过户，评估价也比实际成交价低；
5、*首付比例调整为不低于40%。由中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会发布了关于个人公积金购买第二套房贷款首付比例降低的通知。买*套房贷款首付比例*为20%，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，*首付款比例为20%；
6、对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，*首付款比例为30%。
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