二手房增值税是什么？怎么计算这个费用？

二手房交易税费主要包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育费附加、契税。城市维护建设税、教育费附加随同营业税一并征免。其中，卖方需要缴纳的税费包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税。买方需要缴纳的税费是契税和印花税。1、营业税根据规定，营业税的税率为5.6％。转让出售购买时间不足2年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过2年的非普通住宅，或者转让出售购买时间不足2年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过2年的普通住宅免征营业税。如所售房产是非住宅类，如商铺、写字间或厂房等，则不论是否过2年都需要全额征收营业税。

二手房增值税计算方法据易居研究院智库研究中心总监严跃进测算，如果按照目前营业税征收的5.5％税率来计算，那么，转让100万元住宅且不考虑免征等因素，共需交纳5.5万元营业税。如果二手房交易日后实施“营改增”，那么计算增值税则需考虑销项税额以及进项税额。假设购房者购买了一套50万元的住房，且目前价格上升至100万元，则这个时候的进项税额为50/(1 11％)*11％约为5万元;而销项税额为100/(1 11％)*11％约为10万元，也就是说增值税税额约为5万元。如果购房者购买了一套90万元的住房，且目前价格上升至100万元，则这个时候的进项税额为90/(1 11％)*11％约为9万元;而销项税额为100/(1 11％)*11％约为10万元，这个时候的增值税税额则约为1万元。

1、根据当地城市已有房产信息交易系统进行查询进行核定;2、无法通过交易系统核定的房产，可以直接按照房产购买时毛坯市场评估价进行评估，政府可以以略高于市场评估价(5-10％)基础上进行差额计算，这样投资客或二手房的卖方也不会有什么意见。3、装修费用变数太多，这部分买卖双方另外签署一份合同，自行解决关于装修费用交易问题。4、贷款利息、中介费用、交易当中涉及的各种税费可以当做成本，征税前应在进行差额计算之后扣除这些成本;5、物业管理费不计算成本内容，原因很简单，投资客或购房者已经享受了物业管理管理服务，已经消费的不做成本考虑。6，理顺思路：按照毛坯房产的市场评估价进行差额计算，扣除贷款利息、中介费用、交易当中涉及的各种税费之后，再进行20％增值税的征税。