实际补交土地出让金的计算方法应按现在时点新的土地使用条件的土地市场评估价格扣除现在时点的原土地使用条件的土地评估市场价格差额部分补交土地出让金。由于土地市场随着时间的变化会有增值和贬值的情况，补交土地出让金时的地价应按照当前市场条件下容积率变化前后的地价进行计算，这样既可以保证国有资产不流失，也可以保证开发商本身的利益不受侵害。实际计算公式有这些：补交土地出让金
改变容积率后缴纳的土地出让金—原容积率下缴纳的土地出让金改变容积率后缴纳的土地出让金
改变容积率后土地总价×土地出让金缴纳比例原容积率下缴纳的土地出让金
原容积率土地总价×土地出让金缴纳比例这里所指的土地总价都是指当前时点的土地价格。
按照现行房产税的有关规定，在建房产和待建房产不属于应税房产，不需要缴纳房产税，因此其占用土地的价值可按建筑面积进行分摊，不需计入房产原值缴纳房产税。由于有在建、待建房产，纳税人实际建成房产的容积率不一定会等于规划部门批准建造的容积率。对于有在建、待建房产，其土地价值并入房产原值征收房产税有六种情况。第一种情况：实际容积率等于高于批准容积率，实际容积率和规划部门容积率均小于0.5的，需并入房产原值的地价等于该宗土地上应税从价征收的房产建筑面积*该宗土地单价*2。第二种情况：实际容积率等于高于批准容积率，实际容积率大于0.5，规划部门批准容积率小于0.5的，需并入房产原值的地价等于该宗土地价值*该宗土地上应税从价征收的房产建筑面积占总建筑面积的比。第三种情况：实际容积率等于高于批准容积率，实际容积率和规划部门批准容积率均大于0.5的，需并入房产原值的地价等于该宗土地价值*该宗土地上应税从价征收的房产建筑面积占总建筑面积的比。第四种情况：实际容积率低于批准容积率，实际容积率和规划部门批准容积率均小于0.5，需并入房产原值的地价等于该宗土地上应税从价征收的房产建筑面积*该宗土地单价*2。第五种情况：实际容积率低于批准容积率，实际容积率小于0.5，规划部门批准容积率高于0.5的，需并入房产原值的地价等于该宗土地价值*该宗土地上应税从价征收的房产建筑面积占总建筑面积的比。第六种情况：实际容积率低于批准容积率，实际容积率和规划部门批准容积率均大于0.5的，需并入房产原值的地价等于该宗土地价值*该宗土地上应税从价征收的房产建筑面积占总建筑面积的比。由此可见，对于一宗土地上既有已建房产，又有在建、待建房产，需区别实际容积率和规划部门批准的容积是否一致以及是否大于等于或小于0.5来分别计算。
容积率增加应怎样补交土地出让金：在回答该问题之前，首先要知道，房地产开发商随便改变建筑容积率的行为属于违反《国有土地出让合同》的违约行为。国有土地管理部门在出让国有土地时，按照城市总体规划，对所出让国有土地范围内的建筑物，已明确了最高的规划建筑容积率，这也是《国有土地出让合同》中一个重要的合同条款，假如土地开发商不能满足《国有土地出让合同》约定的指标，增加了建筑容积率，这属于合同违约，是要负法律责任的。这里的容积率指的是建筑容积率，是指建筑物总面积与宗地总面积之比。在宗地面积一定的情况下，建设项目的容积率越高，建设总面积就越大，土地使用率就越高，地价也就越高，因而在国有土地出让时，房地产开发商应缴纳的土地出让金也就越高。假如开发商在较低的建筑容积率标准下取得国有建设用地使用权，然后在建设过程中增加建筑容积率，从而使建筑面积增加，就会获得更多的销售利润，从而造成国有资产的流失。2002年12月26日建设部下发的《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》第四条规定：受让人取得国有土地使用权后，应该按照《国有土地使用权出让合同》和建设用地规划许可证规定的规划设计条件进行开发建设，通常不得改变规划设计条件；如因特殊原因，确需改变规划设计条件的，应当向城乡规划行政主管部门提出申请，经批准后方可实施。问题中，开发商在没有经有关部门的批准下就擅自改变了规划设计条件，假如还想继续在另一半土地上开发的话，应该先经过有关部门批准，补交土地出让金后才能进行建设。对于应如何补交土地出让金，笔者认为虽然开发商只使用了一半的土地，不过他既然已经达到了规划设计条件所规定的容积率，那就可以视开发商已经完成了该宗地产的开发建设，假如想在另一半土地上继续开发建设的话，就要经国土有关部门对规划进行调整，在依法办理改变土地规划设计条件批准手续后，补交规划条件变更前后的土地出让金差额，然后再进行开发建设。实际补交土地出让金的计算方法应按现在时点新的土地使用条件的土地市场评估价格扣除现在时点的原土地使用条件的土地评估市场价格差额部分补交土地出让金。由于土地市场随着时间的变化会有增值和贬值的情况，补交土地出让金时的地价应按照当前市场条件下容积率变化前后的地价进行计算，这样既可以保证国有资产不流失，也可以保证开发商本身的利益不受侵害。实际计算公式有这些：补交土地出让金
