买二手房大多是个人对个人，双方不信任、*不对称，是“二手房水很深”主因。按照惯例，可以把买二手房的流程切成七段：准备买房、看房选房、产权调查、签约订房、支付房款、交税过户以及物业交割。在对上千个二手房*案例*分析后，我们发现，每个阶段都有【盲点】，忽略就是损失。想知道买二手房的盲点在哪，可以参考这张图，有详细的流程和“*提醒”的关键节点。图：买二手房7步流程买二手房风险最大的是碰到【问题房】，买之前没有【调查产权】，被抵债、被查封、被二卖、产权奇葩卖不了……搞不好就是钱房两失。在交易环节一个不小心，三种钱都可能打水漂，【定金】、【首付】与【尾款】。拿北京6个城区5个郊区的均价3.7万试算，一套60平米的二手房一般定金得五六万、首付七八十万，统统不是小数，战战兢兢打到业主卡上，碰到业主负债房子被法院查封诸类倒霉事，只能无语望天——过不了户、追不回钱。而相当风险小又更普遍的是，约定和时间。比如买完学区房才发现学区被占了，比如跟业主口头约定迁出户口，但合同上没写最后投诉无门。所以，买二手房，务必要做这四个动作：动作1： 核实房子产权的7个问题。签约前一定要去【房地产交易中心】或者【房屋管理局】核实房屋产权是否清晰，是否有查封、抵押等情况。确认无误再签署合同。 产权人*与产权证一致吗？不一致，能否提供【公证委托书】与产权人的*原件。 产权证有共有人吗？共有人必须都能到场签字，不能出席，必须提供【公证委托书】。 已婚吗？需要提供配偶本人签字的【同意*证明】。 房子有租客吗？如果出租，必须提供承租人本人签字的【同意*证明】以及【放弃购买证明】。因为合同法规定，承租人有【优先购买权】。 房子有没有抵押？如果有抵押，确定产权人在交付首付之前可以【解除抵押】并提供【解押证明】。 房子是否被查封？这类房产无法购买。 房子是什么产权？商品房：只能在【房产证下发】之后才能上市交易。在北京，交纳税费多少跟是否“满五唯一”相关。公房：要让其单位开户【放弃回购证明】的单据，才能进行交易。经济适用房：l 【一类经济适用房】：【契税票】填发日期或者【房产证登记日期】不满五年是不能上市交易的；满五年的需要户籍地的【住房保障办公室】开具【放弃有限回购证明】才能上市交易。l 【二类经济适用房】：包括回迁性质、康居和安居性质的房屋，以及，按【经济适用房】管理的其他类型房屋，下发【房产证】即可上市交易；l *队产权和学校产权的房子：只有单位同意才能上市交易。 动作2： 所有重要的事落在合同上。签约前双方协商好的，或者一方为了促成交易而承诺的事宜，切记口头约定，因为到时不履行，空口无凭。 定金数、首付、尾款等数字。 税费谁交。 什么付款方式。 什么时间交房/给首付/过户。 户口什么时候迁走。 有没有学区名额，是否占用 房子里面的东西如何协商，比如家具家电、车位等。 动作3： 资金监管。支付给业主款项一定要进行【资金监管】。简单来说，【资金监管】相当于房产界的【支付宝】，你不愿意*，我也想不见钱不发货。无论是定金、首付还是尾款，都可以放在【资金监管】中，过完户一切ok再付给买家。在二手房交易中，为了保证交易的公正和安全，买家将购房涉及到的资金通过【第三方平台】进行临时托管，待房屋交易达成后（通常指过户完成），再将【房款资金】交付卖家。 动作4： 控制时间。合同一定要对各流程涉及的【时间节点】有明确的规定。包括各款项的到位时间、各手续办理时间、腾房时间等。如果再涉及贷款，商贷最快，组合贷款最慢。各环节的时间需要心里有底。特别是【换房】，一定要留出富余的时间，保证自己不会存在【违约】的可能。比如，如果卖房已经卖了，等着换套房，一定要确定你卖的房子什么时候能拿到首付，什么时间能过户，什么时间能拿到全款。因为这关乎到您买的房子，什么时间支付首付，什么时间过户。
