先交首付。办理按揭买房贷款的流程：
1、选取房产；
2、确认开发商建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得；
3、办理按揭贷款申请；
4、签订购房合同。经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书；
5、购房者即可与发展商或其中国商签订《商品房预售、销售合同》；
6、签订楼宇按揭合同。明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务；
7、办理抵押登记、保险。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险；
8、开立专门还款账户；
9、并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款；
10、借款人按合同规定定期还款。
个人购房按揭贷款操作流程包括楼盘审查和发放贷款两部份
一、楼盘审查
在借款人提出申请之前，信用社(部)需要对拟提供个人购房贷款的楼盘进行审查，楼盘审查操作流程为：开发商申请→项目调查→审查、审批→签订项目合作协议书→贷后监管。
房地产公司提出申请，信用社(部)要求房地产公司(以下简称“开发商”)提交以下资料：书面申请公司资料、包括营业执照、税务登记证、法人代码证、企业章程、贷款卡、开户情况、公司概况、法人代表人或授权代理人证明书、股东会决议等
项目资料，包括房地产开发企业资质等级证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，国有土地使用证、工程概预算资料、商品房预售许可证等
农村信用社认为需要提供其他资料
项目调查的主要内容有手续的合法性、项目资金到位情况、项目的基本情况，市场前景及效益问题。项目实地调查，核实资料、项目情况调查后撰写调查报告，将调查情况交审查部门，审批同意后与开发商签订《个人购房消费贷款项目合作协议》。
二、发放贷款操作流程
实际流程为：借款人申请→贷前调查→审查、审批→签订借款合同→办理保险、公证、担保等手续→发放贷款→资料归档→贷后管理→贷款偿还→清户撤押。
借款人申请借款人申请个人购房贷款，所购房应该为现房或多层主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房。需要借款人填写个人购房借款表并提供以下资料：
1、借款人身份证件(居民身份证、户口簿或其他有效居留证件)；
2、婚姻问题证明(已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，未婚的提供未婚证明书)；
3、至少房价30%的首付款付款凭证；但对购买首套自住住房且套型建筑面积９０平方米以下的可执行首付款比例至少２０％的规定；购买商业门面的首付款比例不得低于40%。
4、房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同；
5、共有权人同意以所购房屋作为抵押物的证明；
6、借款人家庭财产和经济收入证明，假如属于借款人家庭成员共同还款，则各方要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方仍要继续承担还款责任。
受理和调查信贷部门收到如上资料，对其资料的真实性、借款人偿还贷款本息能力进行调查，确定贷与不贷、贷款的金额和期限，调查的主要内容包括：
1、首付款是否足额存入开立在信用社的售房专用账户上；
2、屋价格是否合理，与当地同类物业的市场价格是否相当；
3、借款年限加借款人的年龄是否超过60年；
4、抵押担保是否足额有效，共有人是否出具同意抵押的合法文书，必要时要求借款人提供房产评估报告及他项权利证书。
贷款审查、审批
审贷部门重点审查：
1、购房行为的真实性，防止借款人和开发商串通骗取银行贷款;
2、所购房屋价格与当地同类物业的市场价格是否相当，必要时可委托具有房地产评诂资质的机构进行评诂；
3、共有人是否出具同意抵押的合法的书面意见；
4、借款人偿还贷款本息的能力；
审贷部门审查后，提出贷款额度和期限，可与借款人、开发商签订《个人购房借款合同》，直接报有权审批人审批。签订借款合同时，经办人主动向借款人、保证人讲解合同条款。
在借款人办妥房屋保险、公证和抵押预登记手续后，方可发放贷款。发放贷款时，由信贷员填写借据，借款人签章或按指印认定，同时借款人签署《划款扣款授权书》，信用社将款项直接划入开发商在信用社开立的售房专户上，同时通知借款人贷款已经发放，开发商出具收款证明。
二手房按揭贷款流程
1.客户方申请按揭资料
2.银行方准备借贷合同
3.签署合同并按揭资料入库
4.完成信贷系统
5.柜台放款
